Плата за капремонт – одно из самых сложных и противоречивых нововведений в системе ЖКХ за последние несколько лет. Как платить, где копить, кто и когда будет ремонтировать дома? Подобные вопросы возникают регулярно. Часто недопонимание возникает между собственниками жилья и операторами спецсчёта, на котором аккумулируются средства хозяев квартир. В редакцию «Искры» поступило письмо читателя, который задаёт ряд резонных вопросов руководству управляющей компании по поводу капремонта кровли в его многоквартирном доме. В УК, в свою очередь, есть своя точка зрения на этот счёт. Предоставляем право высказать мнение по этой сложной проблеме обеим сторонам.
Позиция собственника жилья
В конце марта УК «Сервис Плюс № 1» направила собственникам дома № 64 на ул. Оборина анкеты для заочного голосования. Их основная цель – добиться от нас решения об утверждении срока проведения капремонта дома в 2018–19 годах, причём без какого-либо обсуждения на общем собрании жильцов. Похоже, руководство управляющей компании недостаточно знакомо с требованиями Жилищного кодекса РФ.
АНКЕТЫ ВМЕСТО СОБРАНИЯ? Часть 1 ст. 189 ЖК РФ гласит: «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах осуществляется на основании решения общего собрания». Кроме того, не менее чем за шесть месяцев до наступления срока, в течение которого должен быть проведён капремонт, лицо, осуществляющее управление МКД, сообщает собственникам предложения о сроках его начала. Владельцы помещений не позднее чем через три месяца с момента получения предложений обязаны рассмотреть их и принять решение на общем собрании.
Как законные требования этих статей ЖК РФ увязать с действиями УК, а конкретно, с теми вопросами, которые поставлены на голосование в выданных нам анкетах? В соответствии с ч. 3 ст. 189 управляющая компания обязана была ознакомить нас со сроками капремонта как минимум в июле 2017 года, но никак не марте 2018-го. Более того, не позднее чем через три месяца мы должны были принять на общем собрании решение о проведении капремонта в указанный УК срок.
То есть с помощью выданных анкет, грубо нарушая законодательство, УК пытается заставить собственников без проведения общего собрания принять решение исключительно в её интересах.
НАКОПИМ ТОЛЬКО К 2026 году. Не менее важен ещё один вопрос: на какие средства управляющая компания намерена провести капремонт кровли нашего дома в 2018-19 годах? Сегодня у нас на спецсчёте нет необходимых для этого средств.
В 2016 году сметная стоимость ремонта кровли составляла три миллиона рублей. Уже тогда было ясно: в случае перехода дома на спецсчёт реальный срок начала работ – 2027 год. Плюсом за это время на плечи собственников легли бы дополнительные расходы в пользу УК за ведение счёта в кредитной организации в размере 203,9 тыс. рублей.
Сегодня сметная стоимость капремонта кровли на нашем доме возросла до 4,3 млн рублей. А на нашем спецсчёте - около 950 тысяч. При условии 80%-й оплаты к концу 2019-го собственники накопят лишь полтора миллиона рублей.
Оставшуюся сумму в 2,8 млн рублей (4,3 млн руб. минус 1,5 млн руб.) даже при оплате в 100% мы накопим лишь через семь с небольшим лет, то есть к 2026 году, но стоимость строительных материалов и услуг к тому моменту явно вырастет.
Непонятно, как УК собирается профинансировать капремонт в указанный срок. Проводить его частями абсолютно неприемлемо. В законе Пермского края от 11. 03. 2014 г. № 304-пк «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края» нет понятия «частичный капитальный ремонт».
ЕЩЁ ОДНА ДОПЛАТА. В анкеты для заочного голосования УК включила ещё один вопрос: «Утвердить размер расходов, связанных с организацией работ и выполнением функций технического заказчика при проведении капитального ремонта, в сумме 1,3 рубля за кв.м». Эти расходы предложено дополнительно включать в квитанции с 1 января по 31 декабря 2018 года.
Здесь уместно задуматься: а есть ли у ООО «УК Сервис Плюс № 1» лицензия на осуществление функций технического заказчика? Откуда взялась сумма 1,3 руб. за кв.м и где она прописана?
То есть помимо платы за ведение спецсчёта в 0,62 руб. за кв.м нам предлагают вносить в течение года ещё 1,3 руб. за кв.м. Тогда за год общая сумма составит более 120 тыс. рублей.
Следует отметить, что региональный оператор не собирает с собственников помещений дополнительных денег за выполнение функций технического заказчика!
В одном из вопросов анкеты сделана ссылка на соглашение «Об организации работ и выполнении функций технического заказчика». Такого документа никто из собственников не видел. Тем не менее УК поручает председателю совета дома заключить от имени владельцев квартир это соглашение, а данное поручение считать доверенностью на подписание соглашения от имени собственников, проголосовавших за это решение.
Но такие действия не имеют под собой никаких правовых оснований. Законодательство чётко регламентирует полномочия председателя совета дома: он может подписывать договоры, акты выполненных работ, в том числе и соглашения, если у него есть доверенность от собственников. В настоящее время такой доверенности у него нет!
ПОЧЕМУ ИМЕННО СЕЙЧАС? Почему УК направила собственникам помещений МКД анкеты для голосования именно сейчас? Просто подходят сроки капитальных ремонтов многоквартирных домов в Лысьве, определённые региональной программой.
Согласно ч. 7 ст. 189 ЖК РФ, если УК не проводит капитальный ремонт дома в сроки, предусмотренные краевой программой (для нашего дома это 2018–19 годы), орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора и направляет такое решение владельцу спецсчёта.
Эта норма закона имеет отношение не только к нашему дому, но и ко многим многоэтажкам, попавшим в программу капремонта в этом году. Может начаться необратимый процесс возврата МКД к «котловому» сбору регионального оператора.
Какой смысл было переводить дом на спецсчёт в декабре 2016-го (УК приняла в этом активное участие)? Чтобы в 2018-м вернуться обратно к региональному оператору?
В УК прекрасно знали: кап-
ремонта в 2018–19 гг. в нашем доме не будет, так как к этому сроку на спецсчёте не накопится необходимых средств. Получается, дополнительный взнос 0,62 руб. за кв.м, а в итоге это более 30 тыс. рублей, собственники платили абсолютно зря.
Теперь же УК пытается незаконно, с помощью анкет для голосования, добиться от собственников разрешения ещё на один взнос – 1,3 руб. за кв.м.
Михаил Лукиных, собственник помещения
в доме № 64 на ул. Оборина
Позиция управляющей компании
К сожалению, формально читая нормы законодательства о сроках проведения собрания для принятия собственниками решения о начале капремонта, М.Я. Лукиных абсолютно не учитывает реальной ситуации. Как быть, если кровля находится в неудовлетворительном состоянии и её необходимо срочно ремонтировать? Причём у дома нет на это денег, за исключением взносов, накопленных на специальном счёте. Ждать, когда подойдут сроки, указанные в законодательстве? А кто потом возместит собственникам ущерб при протечках? В связи с этим управляющая организация решила начать использовать средства, накопленные собственниками на спецсчетах, на ремонт кровель шести самых проблемных многоквартирных домов. В их числе и МКД на ул. Оборина, 64.
АНКЕТЫ ВМЕСТО СОБРАНИЯ. Следует отметить: капремонт крыш этих домов в региональной программе капитального ремонта на 2014-44 годы вообще отсутствует. Поэтому нам пришлось инициировать актуализацию региональной программы. Специалисты УК направили заявления с соответствующим пакетом документов в Региональную службу по тарифам Пермского края с просьбой включить ремонт крыш в перечень работ на 2018 год. РСТ дала положительный ответ.
Когда работы по ремонту крыши на ул. Оборина, 64 включили в региональную программу, собственникам помещений и было предложено принять на общем собрании решение о его проведении. Специалисты УК подготовили для этого необходимые документы, в том числе бланки заочного голосования.
27 марта прошла встреча представителей управляющей компании и совета дома № 64 на ул. Оборина, где и был рассмотрен вопрос о необходимости капремонта крыши в 2018 году. Автор письма на этой встрече не присутствовал. Возможно, поэтому у него и появились вопросы и необоснованные обвинения в адрес УК.
Кровля этого дома находится в удручающем состоянии, и жильцам пятых этажей постоянно приходится бороться с протечками.
НАКОПИМ ТОЛЬКО К 2026 году. Действительно, в соответствии с постановлением правительства края от 1 ноября 2017 г. № 886-п предельная стоимость
капремонта крыши дома № 64 на ул. Оборина составляет около 4,3 млн рублей. То есть стоимость ремонта не должна превышать указанной суммы.
Однако при производстве работ могут быть применены разные технологии. К примеру, ремонт кровли в указанном доме произведут по более экономичной технологии (в два слоя из наплавляемых материалов) с ориентировочной стоимостью 1,5 млн рублей. Это позволит продлить безаварийную эксплуатацию крыши: подрядчик даёт пятилетнюю гарантию.
Специалисты УК понимают: сейчас средств на спецсчёте дома недостаточно, поэтому решено провести капремонт крыши в два этапа, с окончанием работ в 2019 году. Соответственно и оплата подрядным организациям будет осуществляться в два этапа. Таким образом, к моменту окончания работ собственники уже накопят нужные средства.
ЕЩЁ ОДНА ДОПЛАТА. Проведение капитального ремонта не предусмотрено действующим договором управления. Следовательно, все организационно-подготовительные работы (поиск исполнителей, контроль за своевременным исполнением их функций, подготовка документов и т.д.) выходят за рамки утверждённого перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества. А значит, и за рамки утверждённого размера платы за жилое помещение. Поэтому дополнительные услуги обеспечиваются допфинансированием, а порядок взаимодействия регулируется допсоглашением.
Это не противоречит действующему законодательству. В соответствии с постановлениями Правительства РФ № 290 от 3.04.2013 г. и № 491 от 13.08.2006 г. собственники на общем собрании вправе утвердить дополнительные услуги, не входящие в минимальный перечень, и размер их финансирования.
Отметим, что исполнение функций технического заказчика не относится к лицензируемым видам деятельности.
ПОЧЕМУ ИМЕННО СЕЙЧАС? На дворе лето – самое время для ремонта кровли. Но чтобы его начать, необходима предварительная подготовка, в том числе проектно-сметной документации. Поэтому в марте сформирован пакет документов для проведения общего собрания собственников. Без его протокола невозможно получить деньги в банке, чтобы оплатить проектно-сметную документацию, материалы и работы по ремонту кровли, осуществление строительного контроля и так далее. Следовательно, без протокола невозможно проведение капремонта.
Мнение М.Я. Лукиных не ново для управляющей организации. Очень удобная позиция: ничего не делая и не предлагая ничего конструктивного, обвинять и требовать.
Да, в Лысьве ещё нет практики проведения капремонта на деньги, накопленные на спецсчетах. Нет и чётких механизмов в законодательстве. Мы только начинаем нарабатывать такую практику. И, наверное, правильнее будет вкладывать накопленные собственниками средства в ремонт их дома, не ждать сроков, предусмотренных региональной программой, а оперативно решать насущные проблемы.
В многоэтажке на ул. Оборина, 64 идёт заочное голосование по проведению капремонта кровли в 2018-19 годах. Если собственники не наберут кворума, его не будет. По законодательству деньги со спецсчёта переведут в общий котёл регионального оператора. Тогда управляющую компанию обвинят, что она не сделала ремонт, хотя в законодательстве не сказано, что именно УК должна его проводить.
При этом собственники других многоквартирных домов, которые приняли решение о проведении капремонта в 2018 году, будут жить под отремонтированной кровлей. Сегодня это дома на ул. Федосеева, 58, ул. Ленина, 47, ул. Оборина, 64-а, пр. Победы, 109. Или с установленным автоматическим индивидуальным тепловым пунктом, как дома на ул. Репина, 35 и ул. Металлистов, 20.
Светлана Татаренкова, директор группы управляющих компаний
«ЛКК» и «Сервис Плюс»
перейти к списку статейверсия для печати
